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Dimanche 19 juillet 2020, Ian Brossat, adjoint au logement de la Ville de Paris, a déclaré dans le Journal du Dimanche, que la mairie envisageait de passer un accord avec les 300 propriétaires contrevenants au régime de location touristique de type Airbnb contre lesquels, elle a engagé un contentieux. Elle abandonnerait ses poursuites contre les fraudeurs à la location meublée touristique, en contrepartie d’un engagement de leur part « à remettre leurs biens sur le marché locatif traditionnel via un bail longue durée de 3 ans avec un loyer 20 % en-dessous du prix plafond, » expliquait Lorène Derhy, Spécialiste en location meublée touristique (Airbnb) et en droit immobilier dans un article publié sur LinkedIn le 21 juillet dernier.

Selon cette experte en réglementation Airbnb, la déclaration de l’adjoint apparaît prématurée. La Cour de justice de l’Union européenne doit en effet se prononcer sur la légalité de la réglementation française au regard du droit européen pour le mois de septembre.

Toujours est-il que cette annonce intervient au moment où les investisseurs s’interrogent sur le devenir de leur placement immobilier et envisagent d’autres possibilités que la location saisonnière pour le rentabiliser. La question intéresse particulièrement tous les propriétaires qui ont encore un emprunt à rembourser. Trois principales options s’offrent à eux.

1. Vendre le bien ;

2. Proposer leur bien à la location longue durée ou meublée classique ;

3. Consentir un bail mobilité, l’alternative qui se rapproche le plus de la location courte durée.

Lire l'article de Lorène Derhy

L’histoire se passe à Chambéry. Un homme âgé de 78 ans et souffrant de diverses pathologies vend en viager, l’appartement dans lequel il réside, à la fille de sa compagne.

Il se réserve le droit d’y habiter.

Le prix est composé d’un bouquet de 20 000 €, versé au jour de la vente, et d’une rente fixée à 431 € par mois. Il décède 16 mois plus tard.

Au final, la belle-fille a versé 25 000 € [20 000 + (341 € de rente x 16 mois)].

Les six enfants du vendeur tentent d’annuler la transaction en justice. A l’appui de leur demande, ils invoquent : l’absence d’aléa au contrat, condition nécessaire à la vente en viager et une estimation du bien sans rapport avec le marché.

1. L’absence d’aléa au contrat

L’état de santé de leur père permettait d’envisager la date de sa disparition avec une relative précision. Leur père souffrait en effet d’un cancer de la prostate, d’apnée du sommeil, de problèmes cardiaques, pulmonaires et gastriques dont il est décédé un an et demi après la signature de la vente.

En défense, sa belle-fille explique, au contraire, que l’état de santé de son beau-père s’était stabilisé au point d’être autorisé par son médecin, à faire une croisière de plusieurs mois.

2. Le prix ne correspond pas à la valeur du bien

L’appartement de 4 pièces a été évalué à 100 000 €. Ce montant est deux moins cher que celui affiché sur les annonces immobilières pour des biens équivalents situés dans le même quartier. Selon les enfants, le montant de la rente mensuelle aurait du être fixé à 1 160 € et non à 341 €. La défenderesse soutient qu’il correspond au prix des ventes actées par les notaires, recensées par le fichier Perval.

Le 30 juin 2020, les juges d’appel rejettent la demande des six enfants et consacre la validité de la vente en viager. Pour ce faire, ils retiennent le fichier notarial, par préférence aux annonces immobilières produites par les enfants.

Tout dépend de la situation de fortune de l’emprunteur, du taux d’intérêt attaché à son emprunt ainsi que du montant du capital restant à rembourser. Comme le rappelait, Sandrine Allonier du courtier Vousfinancer.com dans une interview donnée au Monde, renégocier son crédit n’est intéressant que si le capital encore dû est au moins supérieur à 70 000 € et que le taux d’intérêt de l’emprunt en cours dépasse de 0, 7 ou de 1 point celui actuellement pratiqué sur le marché, soit 1,29 % en moyenne en juin 2020 selon l’Observatoire Crédit Logement CSA. Il existe ensuite deux solutions pour diminuer le poids de son crédit :

1. garder les mêmes mensualités mais diminuer la durée du prêt ;

2. ou alors, baisser le montant des échéances mais conserver la durée de remboursement prévue au contrat.

Si la première option intéresse davantage ceux dont les activités génèrent des revenus confortables, la seconde peut concerner ceux qui subissent une baisse de leur ressources, consécutive à plusieurs mois de chômage partiel ou à une perte d’emploi exercé dans un secteur touché par la crise tel que l’évènementiel.

L’emprunteur a bien sûr tout intérêt à faire jouer la concurrence : renégocier auprès de sa banque, démarcher d’autres établissements (on parle alors de rachat de crédit) ou encore passer par un courtier.

En dehors du taux, l’emprunteur doit aussi prendre en compte les coûts suivants :

- les frais de dossier pour un rachat ou d'avenant pour une renégociation,

- l'éventuelle indemnité de remboursement anticipé,

- le prix de l’assurance qui, à cette occasion, peut aussi, être renégocié !

Entre octobre 2019 et juin 2020, 150 citoyens tirés au sort par génération aléatoire de numéros de téléphone et représentatifs de la diversité de la société française, ont travaillé ensemble pour répondre à une question : « Comment réduire les émissions de gaz à effet de serre d’au moins 40% d’ici 2030 (par rapport à 1990), dans un esprit de justice sociale ? » Les débats étaient orientés autour de cinq thématiques : se déplacer, consommer, se loger, produire/travailler et se nourrir.

Les propositions à retenir

Cette démarche démocratique inédite, qui a placé les citoyens au cœur de la décision publique, a abouti à un imposant cahier de doléances. En voici une courte sélection liée aux incitations fiscales, aux évolutions des organismes publics et à la politique du logement et des transports : renégocier le CETA au niveau européen pour y intégrer les objectifs climatiques de l’accord de Paris ; pénaliser le crime d’écocide ; création d'un "Défenseur de l'environnement", sur le modèle du Défenseur des droits ; renforcement du rôle du CESE, le Conseil Economique Social et Environnemental ; conditionner les aides publiques aux entreprises à l'évolution positive du bilan gaz à effet de serre ; rendre la rénovation énergétique obligatoire dès 2040 ; atteindre 50 % d'exploitations en agroécologie en 2040 ; réduire la TVA sur les billets de train de 10 à 5,5 % ; adopter une écocontribution kilométrique renforcée sur les billets d’avion (entre 30 et 1 200 € par billet) ; Obliger le changement des chaudières au fioul et à charbon d'ici à 2030 dans les bâtiments neufs et rénovés ; inciter à limiter le recours au chauffage et à la climatisation dans les logements, les espaces publics et ceux ouverts au public ainsi que les bâtiments tertiaire (température moyenne maximale de 19°, renoncer à la climatisation en deçà de 25°) ; permettre la construction d’immeubles collectifs dans les zones pavillonnaires.

Le véto du Chef de l’État sur 3 propositions

Emmanuel Macron a validé la majorité des propositions. Seules trois mesures ont été rejetées. En premier lieu, la baisse de la vitesse sur autoroute de 130 à 110 km/h. Échaudé par le mouvement des gilets jaunes, né de la contestation du passage de 90 à 80 km/h sur les routes départementales, le président de la République a déclaré : "Jamais la transition écologique ne doit se faire au détriment des communes, des régions les plus enclavées. C’est une des raisons pour lesquelles, je crois qu’il faut reporter le débat sur les 110 kilomètres/heure".

Autre proposition, pourtant très emblématique, rejetée : la taxe de 4% sur les dividendes, le chef de l’État estimant qu’elle  risquerait de décourager les investissements.

Enfin, les 150 citoyens proposaient une réécriture du préambule de la Constitution en plaçant l’environnement au-dessus de des autres valeurs fondamentales de la République.

La plupart des propositions retenues feront l’objet d’un projet de loi spécifique « multi-mesures » en septembre, celles relevant du champ réglementaire passeront en Conseil de défense écologique et les autres seront intégrées au Plan de relance.

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Le dispositif fiscal, qui permet de bénéficier d’un exonération de plus-value immobilière pour toute cession de bien destiné au logement social, est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022. Sont concernées les ventes de biens immobiliers ou terrains réalisées directement au profit d’un organisme de logement social, d’un opérateur privé qui s’engage à réaliser et achever des logements sociaux. Il en est de même pour les cessions réalisées au profit d’une collectivité territoriale, d’un établissement public de coopération intercommunale ou d’un établissement foncier ayant l’intention de revendre ces biens à des organismes en charge du logement social.

Article 107 de la loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019

Dans le cadre de loi de Transition énergétique pour la croissance verte et de la loi Energie-climat, un projet de décret fixant un seuil d’indécence énergétique est actuellement à l’étude. Ainsi, environ 250 000 logements, classés en catégorie G et dont la consommation énergétique s’élève à au moins 500 kWh d’énergie finale par m² et par an, ne pourraient plus être proposés à la location sans travaux de mise aux normes. Une entrée en vigueur est envisagée au 1er janvier 2023.

Projet de décret relatif au critère de performance énergétique pris pour l’application de l’article 17 de la loi n°2019-1147 du 8 novembre 2019

Depuis le 1er juin dernier, les copropriétaires ne peuvent s’opposer à la réalisation des travaux d’accessibilité aux personnes en situation de handicap que s’ils motivent leur décision.

De plus, « chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés ».

Article 25-2 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019

De loin, la cabane perchée sous les arbres pourrait être prise pour un poste d’ornithologue ou encore pour la base de quelques Tom Sawyer. Elle a été construite sans détériorer l’habitat naturel, autour d’un hêtre presque octogénaire à 7 mètres du sol. C’est un endroit préservé à proximité d’une rivière agitée par les soubresauts lumineux de quelques truites sauvages. Le maître des lieux y a posé ses valises après avoir parcouru le monde.

En 2008, cet élagueur de métier (par amour de la botanique et de la grimpe, précisera-t-il à Catherine Rollot dans une interview donnée au Monde), achète en 2008 un hectare de forêt au lieu-dit Chante-Merle, à quelques kilomètres de Cléron, village de 300 habitants au sud de Besançon.

Il sait que son terrain n’est pas constructible mais la maire lui assure, à l’époque, qu’elle n’entreprendra aucune démarche à son encontre.

Pendant trois ans, il aménage sa cabane d'environ 30 m2, chauffée avec un poêle à bois, alimentée en électricité par des panneaux solaires et en eau grâce à la récupération de la pluie. L’eau potable provient d’une petite source.

En 2014, une nouvelle équipe municipale est élue. Le maire demande alors à Xavier Marmier de régulariser la situation en déposant une demande de permis de construire. Ce dernier lui est refusé et le maire va jusqu’à saisir le tribunal de Besançon pour demander la destruction de la cabane se trouvant sur un site protégé, Natura 2000.

En avril 2018, le tribunal déboute la commune de sa demande : les constructions respectent l’environnement et ne portent pas atteinte à la faune, à la flore et à la destination naturelle de la zone.

L’affaire est portée en appel. Le 26 mars 2019, la cour infirme la décision de la première instance : Xavier Marmier a six mois pour abattre sa construction. Il se pourvoit alors en cassation mais la cour confirme le jugement, par un arrêt rendu le 13 février 2020.

Le 30 juin dernier, par l’intermédiaire de son conseil, Xavier Marmier annonce la saisine de la Cour européenne des droits de l’homme sur le fondement de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme qui consacre le droit au respect de la vie privée et familiale.

L’arrêt qui sera rendu par la Cour européenne risque de faire jurisprudence. De plus en plus de personnes souhaitent adopter un mode vie plus proche de la nature et respectueux de l’environnement. A suivre donc ...

Lorsqu’un bien a été arraché frauduleusement à son propriétaire, les acquéreurs ultérieurs  ne peuvent prétendre, en être devenus légalement propriétaires.

C’est ainsi que la Cour de cassation a mis fin, le 2 juillet dernier, à une bataille judiciaire qui opposait les descendants d’un propriétaire spolié pendant la guerre à de riches américains qui avaient acquis l’une des œuvres volées : La Cueillette des pois, gouache peinte par Camille Pissarro en 1887.

Le vol du Pissarro

En 1943, un fonctionnaire du gouvernement de Vichy fait irruption dans l’appartement de Simon Bauer et « embarque tout ce qui a de la valeur », se souviendra toujours, son petit-fils, Jean-Jacques Bauer, âgé aujourd’hui de 90 ans. Le fonctionnaire écoule les 93 toiles de maîtres qui appartiennent à son grand-père, pendant que celui-ci est interné à Drancy et échappe de peu à la déportation, grâce à une grève des cheminots. Il part à la recherche de ses toiles dont il a dressé un inventaire en 1943 mais meurt en 1947 après en avoir récupérer quelques unes. La même année paraît le répertoire des biens spoliés qui comprend la photo du tableau incriminé et les indications sur son propriétaire. L’œuvre sera pourtant vendue au moins quatre fois.

Sur les traces du Pissarro

Les descendants de Simon Bauer décident de poursuivre sa quête. En 1965, ils apprennent, grâce à un éditeur d’une revue d’art, que la toile est en passe d’être vendue à un galeriste américain. Ils tentent alors de faire saisir le tableau mais la justice américaine ordonne sa restitution au marchand d’art. L’œuvre est de nouveau cédée un an plus tard, cette fois-ci à Londres, chez Sotheby's, avant de disparaître de nouveau à New-York.

Personne ou presque, ne sait alors que l’œuvre est achetée en 1995 par un couple de riches collectionneurs américains, à 800 000 dollars, lors d’une vente organisée par Christie's à New York. Plus de 20 ans après leur acquisition, les époux Toll acceptent de prêter le tableau au Musée Marmottant-Monet à Paris qui organise au début de l’année 2017, une rétrospective consacrée au premier impressionniste.

Le Pissarro enfin rendu à ses propriétaires

Jean-Jacques Bauer est rapidement informé de l’exposition et saisit la justice en mars 2017. Il demande que l’œuvre soit séquestrée une fois la manifestation terminée afin de pouvoir en revendiquer la propriété, avant qu’elle ne quitte le territoire français.

Pour obtenir gain de cause, leur conseil, dont l'arrière grand-père était aussi l’avocat de Simon Bauer, s’appuie sur une ordonnance du 21 avril 1945 destinée à permettre aux victimes de récupérer leurs biens, sans limitation de durée et quelque soit la bonne foi des acquéreurs successifs. Le texte prévoit la nullité de la spoliation et des ventes ultérieures.

Le tribunal de grande instance puis la cour d’appel en font application et ordonnent la restitution du tableau aux descendants de Simon Bauer. Ils sont suivis par la Cour de cassation qui rejette le pourvoi formé par les époux Toll.