Lionel ROBIN et Florence BOACHON Notaires - CALUIRE ET CUIRE CEDEX

Actualités

15/11/2019 L'insoutenable légèreté du vendeur
Dès que l’offre d'achat est acceptée par le vendeur, la loi considère que l’acheteur est déjà devenu le propriétaire du bien. Le vendeur ne peut donc plus le céder à quelqu’un d’autre.

S’il le fait, il commet une faute et devra verser des dommages et intérêts à l’acheteur évincé. C’est ce que vient de rappeler la cour d’appel de Lyon*. En l’occurrence, une propriétaire avait confié à deux agences immobilières, la vente de son appartement situé dans le 7ème arrondissement de Lyon, à un prix quasiment identique (187 000 € chez l’une, 181 000 € chez l’autre, honoraires compris).

Le 9 janvier 2014, un acheteur remet une offre d’achat à l’une des agences, au prix indiqué dans le mandat de vente. La propriétaire du bien l’accepte oralement mais signe quatre jours plus tard, le 13 janvier, une autre offre d’achat provenant cette fois-ci d’un couple d’acheteurs ayant remis une proposition à l’autre agence.

Le premier acheteur est mécontent et attaque en justice la propriétaire. Pour obtenir sa condamnation, il doit prouver que celle-ci avait accepté son offre, avant d’approuver celle du couple. Pour ce faire, il produit notamment un mail adressé par la propriétaire à l’agence qui avait recueilli l’offre du premier acheteur. Ce courriel est envoyé une heure avant le rendez vous fixé chez le notaire pour signer un compromis de vente entre la propriétaire et le premier acheteur : « je fais suite à mon appel téléphonique de ce jour. Je vous ai laissé un message, concernant la signature du compromis demain, que j’annule. Je vous remercie sincèrement du travail effectué pour moi et je suis sincèrement désolée de vous faire faux bond. » Les juges la condamne à verser 6 000 € à l’acheteur évincé en réparation de son préjudice.

*Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile a, 12 septembre 2019, RG n°17/00426

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15/11/2019 Gagner du terrain
Lorsqu’un terrain sort du domaine public et qu'il est proposé à la vente sur le marché privé, les riverains ne sont pas toujours prioritaires.

Dans une petite ville, située à mi-chemin de Reims et Verdun, une femme achète auprès de la commune une parcelle de terrain qui vient d’être déclassée à la suite des délibérations du conseil municipal. Un voisin est furieux. Il assigne en justice l’acheteuse et la commune. Il veut faire procéder à l’annulation de la vente et pour ce faire, il fait valoir que les riverains disposent dans ce cas d’un droit de priorité.

La Cour d’appel puis la Cour de cassation rejettent l’argument. L’article L 112-8 du Code de la voie routière, précise en effet que cette priorité n’est accordée que si les parcelles ont été « déclassées par suite d'un changement de tracé de ces voies ou de l'ouverture d'une voie nouvelle. » Or en l’espèce, comme le font remarquer les juges du droit, la Cour d’appel ne pouvait que constater « qu’il ne résultait d’aucune pièce que le déclassement fût consécutif à l’une ou l’autre de ces deux circonstances. »

Lire l'arrêt

 

30/10/2019 L'exposition "L'Europe en actes"

Du 11 au 15 novembre 2019, le Parlement européen organise l'exposition "L'Europe en Actes : l'histoire de l'Europe racontée à travers les actes notariés". 

29/10/2019 Comment profiter de l’isolation à 1€
Réaliser des travaux d’isolation pour 1 € peut sembler alléchant. Et c’est effectivement possible, mais attention aux contraintes !

Les démarchages téléphoniques, les publicités nombreuses sur l’isolation à 1 € ont amené le public à se poser des questions sur la réalité d’une telle offre. « Il est effectivement possible de réaliser des travaux d’isolation à 1 € mais, pour y parvenir, il faut cumuler plusieurs aides », estime Nicolas Moulin, P-DG de l’entreprise « Vos travaux éco ». En effet, l’offre à 1 € est en réalité issue de l’articulation de plusieurs aides qui peuvent se cumuler. Si l’isolation des combles est la plus connue, d’autres travaux sont également subventionnés comme le changement d’une chaudière ou encore l’isolation des planchers bas. 

Quatre types d’aides se cumulent 

Certificats d’économie d’énergie. La première façon de faire baisser la facture des travaux pour arriver à un montant d’un euro, est d’abord de vendre les certificats d’économie d’énergie (CEE). Les fournisseurs de gaz, d’électricité, de fioul ou de GPL ainsi que les grands acteurs de la distribution sont soumis à des objectifs de réduction des gaz à effet de serre et peuvent y parvenir en achetant leurs économies d’énergie à des particuliers qui ont réalisé des travaux. Ces économies sont validées par des certificats d’économie d’énergie (CEE) et l’achat de ces derniers permet de réduire le montant des travaux. 

« Coup de pouce isolation ». Cette aide s’ajoute à l’achat des CEE. Elle s’adresse à tout le monde mais varie en fonction des revenus du ménage. Plusieurs types de travaux peuvent bénéficier de ce coup de pouce. C’est le cas du remplacement d’une chaudière au charbon, au fioul ou au gaz (autre qu’à condensation) par un équipement utilisant des énergies renouvelables comme une chaudière biomasse, une pompe à chaleur air/ eau, eau/eau ou hybride, un système solaire combiné, ou un raccordement à un réseau de chaleur. L’ancien appareil peut aussi être remplacé par une chaudière au gaz à très haute performance énergétique, par un équipement de chauffage au charbon ou un appareil de chauffage au bois possédant le label « Flamme verte 7 ». Des subventions comprises entre 700 et 4 000 € peuvent être accordées dans le cadre de ce coup de pouce isolation.

Pour l’isolation des combles, l’aide est de 20 € par m2 et de 30 €/m2 pour les planchers bas. Mais ces montants sont destinés à des ménages modestes. Pour les ménages plus aisés, ce coup de pouce est de 10 €/ m2 pour les combles et de 20 €/m2 d’isolant pour les planchers hauts. Ces dispositions sont prévues jusqu’au 31 décembre 2020. Il n’est pas nécessaire d’être propriétaire pour bénéficier de ce coup de pouce, le locataire qui finance les travaux peut aussi y prétendre. 

« Habiter mieux ». Ce programme de l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat (Anah) s’ajoute aux deux aides précédentes. Il est destiné à un public modeste voire très modeste. Un couple doit gagner au maximum 30 044 € par an en Ile-de-France pour être qualifié de très modeste et 21 630 € en région. « Habiter mieux sérénité » peut aller jusqu’à 10 000 € de subvention si le gain énergétique réalisé par les travaux est de 25% et si le ménage est très modeste. Dans le cas d’un ménage plus aisé, l’aide peut atteindre 7 000 €. Et le programme « Habiter mieux agilité » permet, quant à lui, des aides pour le changement de chaudière et de chauffage, l’isolation des murs par l’intérieur et l’extérieur, ou encore l’isolation des combles. Entre 35 et 50 % du montant des travaux peuvent être subventionnés dans une limite allant de 7000 à 10 000 € en fonction des ressources du ménage. 

Crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite). Il permet de se voir rembourser jusqu’à 30% de la dépense. L’aide est plafonnée à 8 000 € sur 5 ans pour une personne seule et à 16 000 € pour un couple. Le plafond est majoré de 400 € par personne à charge. Les travaux de changement de système de chauffage mais aussi d’isolation des murs, de la toiture et même des parois vitrées sont éligibles au Cite. 

Des matériels performants et des entreprises labellisées

« Avec toutes ces aides, les ménages modestes peuvent bénéficier de l’isolation à un euro mais pour les ménages plus aisés, le reste à charge est souvent plus important », explique Franck Annamayer, président de Sonergia qui conseille aussi de vérifier si la région ou la ville prévoient des aides complémentaires. 

Équipements coûteux. être aidé est d’autant plus crucial que les matériels installés doivent être performants et sont donc chers. Les chaudières doivent présenter une performance énergétique supérieure à 92 %, les matériaux isolants doivent avoir une résistance thermique supérieure à un seuil de 7 m2.K/W (mètre carré kelvin par watt). Il faut compter 8 000 € pour une chaudière biomasse performante. Équiper une maison en pompe à chaleur peut coûter au-delà de 10 000 €. Dans ce cas, la somme à régler finalement, même en décomptant toutes les aides, est supérieure à un euro. 

Recours à un professionnel obligatoire. Il n’est pas possible de réaliser les travaux soi-même, par exemple. Les entreprises qui interviennent doivent être reconnues garant de l’environnement (RGE) afin d’obtenir les subventions. De plus, le professionnel doit être qualifié dans le domaine concerné par les travaux. L’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) explique ainsi qu’un professionnel bénéficiant de la mention RGE pour l’installation d’une pompe à chaleur ne pourra pas réaliser de travaux d’isolation. Cependant, il est possible de choisir un professionnel RGE qualifié «offre globale » qui pourra prendre en charge tous types de travaux. Il est possible de trouver un artisan RGE près de chez soi sur le site www.faire.fr. Dans le cas du coup de pouce, il faut en outre que l’entreprise ait signé une charte avec l’État, c’est le cas de Sonergia, QuelleEnergie, Teksial, Vos travaux éco ou encore EDF. Le réseau Faire peut confirmer que l’entreprise est bien partenaire.

 

Gare aux arnaques ! 

Quelle que soit l’entreprise choisie il faut être vigilant. tout d’abord, beaucoup d’abus ont été constatés à la suite du démarchage par téléphone. Certaines entreprises peu scrupuleuses fournissent des devis par téléphone sans se déplacer et forcent ensuite des personnes à accepter une proposition en prétextant notamment que ces travaux d’isolation sont devenus obligatoires. il ne faut pas commander de travaux par téléphone. Si vous estimez que des travaux sont nécessaires, consultez le site www.faire.fr ou appelez le numéro 0 808 800 700. il est aussi possible de contacter une agence départementale d’information pour le logement (adil) sur le site www.anil.org. Ces interlocuteurs permettent de faire le point sur les travaux nécessaires et efficaces et de trouver une entreprise sérieuse.

29/10/2019 Qu’est-ce qu’un bilan patrimonial ?
Un bilan patrimonial, réalisé par le notaire, est une sorte de photographie à un instant donné de votre patrimoine et de celui de votre famille.

A quoi ça sert ?

• Le bilan patrimonial dresse un panorama des points forts et des points faibles de votre patrimoine. Il aide à savoir si les bonnes décisions ont été prises et permet d’anticiper l’avenir d’un point de vue patrimonial et familial. 

• Il a pour objectif d’inciter les particuliers à se poser les bonnes questions pour organiser leur patrimoine en fonction de leurs besoins : des donations doivent-elles être envisagées ? La rédaction des clauses bénéficiaires de mes contrats d’assurance vie est-elle pertinente ? Mes revenus lors de la retraite seront-ils suffisants ? Mon patrimoine est-il assez liquide ? Dois-je souscrire des produits de défiscalisation ?

Quels sont les éléments pris en compte ? 

• La situation de la famille : âge, nationalité, profession des conjoints, revenus, régime matrimonial, âge et profession éventuelle des enfants communs, présence d’autres enfants… 

• Les actifs immobiliers : résidence principale, secondaire, SCI, immobilier locatif et régime fiscal, SCPI, bois et forêts, terres,...

• Les actifs mobiliers : comptes-titres, PEA, contrats d’assurance-vie, de capitalisation, comptes sur livret… 

• Les meubles, bijoux, oeuvres d’art, voitures de collection… 

• Les investissements professionnels, l’épargne salariale 

• Le passif, c’est-à-dire tout ce qui vient en déduction du patrimoine : prêts immobiliers, crédits à la consommation, crédits affectés, prêts professionnels ainsi que les autres dettes type pension alimentaire, avance à rembourser, cautions... • L’impôt sur le revenu, IFI, taxes foncières et d’habitation... 

• Les revenus de la retraite, le montant de la réversion pour le survivant 

Pour en savoir plus, consultez votre notaire.

29/10/2019 Durcissement du bénéfice de la « prime à la casse »

Victime de son succès, la prime à la casse, dit « prime à la conversion » est plus limitative depuis le 1er août 2019.

Désormais, les voitures affichant une norme Crit’Air 2 et immatriculées avant le 1er septembre 2019 ne sont plus éligibles, ce qui exclut tous les diesels d’occasion. De plus, les véhicules dont le coût est supérieur à 60 000 € sont exclus du dispositif. Enfin, l’aide s’applique désormais uniquement pour l’achat d’un véhicule rejetant moins de 116 grammes de CO2 par kilomètre, contre 122 grammes auparavant.

Afin d’évaluer l’aide applicable, un simulateur est disponible en ligne sur le site primealaconversion.gouv.fr. 

Décret n° 2019-737 du 16 juillet 2019, JO du 17 juillet 2019

29/10/2019 Remplir la clause bénéficiaire de son assurance-vie sans les conseils d’un professionnel
La clause bénéficiaire identifie les personnes qui percevront, au décès de l’assuré, un capital dans le cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie. Elle doit refléter, sans équivoque, la volonté de l’assuré qui peut, à tout moment, la modifier. Sa rédaction requiert nécessairement l’assistance et les conseils des praticiens*, parfois confrontés à des rédactions surprenantes. Florilège.

Le bénéficiaire doit pouvoir être identifié

Ce n’est pas le cas si la désignation renvoie à un testament déposé chez le notaire de l’assuré, lequel n’a néanmoins jamais reçu le testament en question ; si la clause prévoit un démembrement de propriété, mais ne mentionne aucun nu-propriétaire (seul le titulaire de l’usufruit est cité) ; si le pourcentage entre les bénéficiaires désignés excède 100 % ; si les données d’état civil sont insuffisantes pour identifier le bénéficiaire (exemple : Monsieur jean dupont) ; si le bénéficiaire est un personnage de fiction (désignation d’un superhéros Marvel !). 

La désignation doit être « conforme à la loi »

Ainsi, le bénéficiaire de la prestation ne pourra pas être : l’animal de compagnie de l’assuré, même en stipulant son état civil complet ; l’association des rosutiphilistes (collectionneurs d’arrosoirs) ou toute autre association n’ayant pas capacité à recevoir des dons et legs. 

Le bénéfice ne doit pas être subordonné à des conditions excessives 

Stipuler dans la clause une inaliénabilité du capital jusqu’au 50e anniversaire du bénéficiaire, voire au-delà, est excessif. En revanche, prévoir une inaliénabilité jusqu’à son 18e ou 25e anniversaire contribue à la protection d’un petit-enfant ; les clauses bénéficiaires avec charges ne doivent pas être considérées comme « léonines » et doivent être réalisables. l’assuré ne peut ainsi désigner la commune comme bénéficiaire à condition qu’elle rebaptise le complexe sportif à son nom, ou encore désigner un proche à la condition qu’il épouse une personne déterminée. 

La clause bénéficiaire n’a pas vocation à régler des conflits avec l’entourage

Il n’est pas judicieux de désigner son conjoint bénéficiaire pour 1 € symbolique ou 0,1 % du capital; compléter la désignation par des commentaires désobligeants ou injurieux sur ses proches écartés du bénéfice du contrat. 

Union notariale financière 

* Lettre Conseils des notaires novembre 2018 n°22 « Quand et comment actualiser sa clause bénéficiaire »

29/10/2019 Pas de majoration pour les paiements non dématérialisés

En principe, depuis 2019, les contribuables doivent régler leurs impôts locaux en ligne ou par prélèvement. À défaut, ils encourent une majoration de l’impôt de 0,2%, avec une pénalité minimum de 15 €.

Gérald Darmanin a finalement décidé de ne pas faire appliquer cette disposition. La mesure répressive n’entrera donc en vigueur qu’en 2020 pour les impôts supérieurs à 1 000 € et qu'en 2021 pour les ceux supérieurs à 300 €. Quant aux résidents des « zones blanches », ils sont dispensés de paiement en ligne jusqu’en 2024.

www.economie.gouv.fr

29/10/2019 Taxe d’habitation, applicable même à un bien en travaux

Dans cette affaire, la requérante, remet en cause l’assujettissement à la taxe d’habitation de sa maison en cours de rénovation. Le Conseil d’État rejette sa demande et confirme la décision du tribunal administratif de Bordeaux en ce sens. En effet, il résulte de l’article 1407 du Code général des impôts que «la taxe d’habitation est due pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation». 

En l’espèce, les installations raccordées à l’eau et à l’électricité permettaient à sa propriétaire de s’y laver et d’y prendre ses repas. De plus, l’instruction n’a pas établi que cette maison était dépourvue de tout mobilier permettant d’y dormir. 

Conseil d’État, 10 mai 2019, n°411898

29/10/2019 Mise en ligne obligatoire

Le décret du 23 mai 2019, pris en application de la loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi Elan » du 23 novembre 2018, fixe la liste des documents que le syndic doit mettre à disposition des copropriétaires dans un espace sécurisé en ligne. Il s’agit notamment du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de la dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic, du carnet d’entretien de l’immeuble, des diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité, des contrats d’assurance, d’entretien, de syndic de l’immeuble ainsi que des procès verbaux des trois dernières assemblées générales. Enfin, pour que l’ensemble des copropriétaires puisse participer aux AG, la loi admet la possibilité d’y assister par visio ou audio conférence. À noter que cette obligation entrera en vigueur le 1er juillet 2020. 

Articles 1 et 3 du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019

29/10/2019 Acquérir une partie commune au bout de 30 ans

La jurisprudence admet depuis de longues années qu’une partie commune puisse être acquise par un copropriétaire grâce à la prescription trentenaire. Toutefois, les conditions posées par l’article 2261 du Code civil doivent être remplies : « la possession doit être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et accomplie personnellement à titre de propriétaire ». En l’espèce, les propriétaires d’un appartement en rez-dechaussée assignent le syndicat de copropriétaires afin d’obtenir la propriété de la cour par laquelle ils accèdent à leur logement. La cour d’appel puis la Cour de cassation confirment leur droit par prescription trentenaire car il apparaît qu’ils utilisaient et entretenaient seuls cet espace depuis plus de trente ans et accomplissaient des actes caractérisant une possession paisible, publique et non équivoque. À noter que cette décision est possible car la jouissance de cette cour ne faisait l’objet d’aucun titre ou « bail » d’aucune nature. 

Cour de cassation, 3e chambre civile 11-7-2019 n° 18-17.771

28/10/2019 Salon des Maires et des Collectivités Locales 2019

Maires, adjoints, conseillers, professionnels du secteur des collectivités locales et acteurs de la commande publique : les notaires de France vous donnent rendez-vous sur leur stand !

24/10/2019 Appel à candidatures pour les prix Frochot et Favard de Langlade

Déposez votre dossier pour tenter de remporter les prix 2020 ! L'Institut International d'Histoire du Notariat (I.I.H.N.) décerne, depuis 1993, des prix destinés à récompenser une réalisation qui contribue à une meilleure connaissance de l'histoire du notariat.

22/10/2019 Décès : quelles démarches pour régler une succession ?

Lorsqu'une personne décède, il faut d’abord vérifier s'il existe un testament, afin de régler sa succession conformément à ses dernières volontés, et respecter les règles légales. La lettre des notaires de France vous éclaire.

10/10/2019 Aide à la rénovation : comment profiter de l'isolation à 1€ ?

Réaliser des travaux d’isolation pour 1 € peut sembler alléchant. Et c’est effectivement possible, mais attention aux contraintes ! La lettre Conseils des notaires vous informe.

04/10/2019 Notariat de France et de Bulgarie : accord de coopération reconduit

Le 4 octobre, à Sofia, les notariats bulgare et français ont renouvelé leur accord de coopération en marge du colloque binational annuel.

03/10/2019 Don, legs de patrimoine : les notaires sont présents au Forum des Associations

Le 16 octobre, au Palais des Congrès de Paris, les notaires animeront une conférence au Forum National des Associations et des Fondations.

27/09/2019 Le notaire, acteur essentiel de votre projet immobilier

Pas de transaction immobilière sans notaire ! Ce professionnel du droit est le garant de votre sécurité juridique et de la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent la vente. La lettre des notaires de France vous informe.

26/09/2019 La lettre des notaires de France dans le monde / Septembre 2019

L'action internationale du notariat français de juillet à septembre 2019 vous est présentée dans La lettre des notaires de France dans le­ monde.

24/09/2019 Note de conjoncture immobilière n°45 / Octobre 2019

Tendances du marché au 2e trimestre 2019, prix de l'immobilier : la conjoncture immobilière analysée par les notaires de France.